Édouard et Charlotte, un couple d’aristocrates, invitent un ami d’enfance d'Édouard et Odile, la nièce de Charlotte, à Weimar. Édouard est vite attiré par la belle Odile.
L'action se situe à Lübeck, au XIXe siècle. Le roman raconte le déclin d'une riche famille de négociants, en remontant au fondateur de la maison de commerce.
Arrivé un soir dans un village où règne un comte mystérieux et invisible, K. se heurte à une bureaucratie qui impose partout l'incohérence et l'absurdité de ses lois.
Le roman raconte la vie d'une professeur de piano sexuellement et émotionnellement refoulée alors qu'elle entre dans une relation sadomasochiste avec son étudiant.